Díky nízkým úrokovým sazbám jsou dnes hypotéky velmi výhodným způsobem, jak financovat koupi nemovitosti. Co je potřeba vědět při žádosti o hypotéku a jaká jsou specifika hypotéčních úvěrů? Podívali jsme se blíže na některé parametry hypoték, které dobré při plánování vzít v úvahu.
Hypotéka není nic jiného než úvěr a v těchto intencích je dobré o ní přemýšlet. Banka vám půjčí peníze na nákup či výstavbu nemovitosti a vy je pak po nějaký čas splácíte. Pokud se však na hypotéku podíváme blíže, najdeme zde několik zajímavých specifik, která při sjednávání hypotéky můžeme využít ve svůj prospěch. Hypotéka je speciální druh úvěru, jenž je zajištěný zástavním právem k nějaké nemovitosti. Většinou je to byt či dům, na jehož koupi si hypotéku sjednáváte, ale nemusí to tak být vždy.
Hypotéční úvěry jsou pro banky docela bezpečné, protože při jeho sjednávání klient dokladuje své příjmy a navíc je zde zmíněné zástavní právo k nemovitosti. Díky tomu jsou hypotéční úvěry nízko úročené, a jsou tedy levné.
V úvahách o výhodnosti hypotéky a výši splátek hraje velkou roli úroková sazba hypotéčního úvěru. Ta je už z principu hypotéky (dobře zajištěný úvěr) nízká. Současné úrokové sazby navíc několik let klesají a nyní se pohybují většinou těsně pod 2 % ročně. To je velmi málo a hypotéky jsou proto v současnosti výhodné.
Úroková sazba je vázána na tržní mezibankovní úrokové sazby a je pohyblivá. Při sledování úrokové sazby hypoték je nutné vzít v úvahu, že každá změna třeba o desetinu procenta se vzhledem k velikosti úvěru (většinou 1 – 4 miliony korun) a délce splácení (20 - 40 let) se projeví na výši splátek v řádu stokorun, což je poměrně hodně. Právě proto patří úrokové sazby hypoték k velmi sledovaným ekonomickým ukazatelům. Vypovídají totiž o dostupnosti peněz pro financování vlastního bydlení. Stručně řečeno, čím menší úroková sazba, tím lépe.
S úrokovou sazbou pak úzce souvisí i tzv. fixace úroků. Jedná se o nastavení hypotéky tak, že na určitý čas se smluvně zajistí pevná úroková sazba. Tím získáte stabilní výši splátek, což se při plánování rodinného rozpočtu na nejbližší budoucnost určitě hodí. Doba fixace úroků se nejčastěji pohybuje v jednotkách let – nejvýhodnější obvykle bývá doba pěti let. Po dobu fixace úroků jste chráněni proti riziku růstu úrokových sazeb hypotéky, ale také nevyděláte na eventuálním poklesu úrokových sazeb.
Takže máme úroky a fixaci. V kombinaci s výší úvěru a délkou splácení vám kalkulačka nebo hypotéční poradce spočítá to, co je pro vás asi nejvíce důležité – výši měsíčních splátek. Pojďme se proto na splácení hypotéčního úvěru podívat blíže. Při splácení hypotéky musíte bance postupně ve spoustě měsíčních splátek uhradit nejen výši úvěru (tedy tzv. jistinu), ale také úroky. Splátka jistiny dluhu se nazývá úmor a splátka úroků pak úrok. Každé splácení úvěrů se skládá z úmoru a úroku a právě v nastavení těchto dvou složek spočívají různé varianty splácení hypotéky.
Asi nejčastěji se setkáte s tzv. anuitním splácením. V takovém případě splácíte celou dobu trvání hypotéky (Čistě teoreticky, protože jak už víme, úroková sazba hypotéčního úvěru se mimo dobu fixace může měnit) stejnou částku, přičemž zpočátku má větší podíl ve splátce úrok a úmor roste s časem. Prostě nejdříve splácíte úroky hypotéky a s časem se zvyšuje podíl splácení jistiny. Výhody anuitních splácení jsou jasné – konstantní výše měsíčních splátek.
Další možností, jak splácet hypotéku je tzv. degresivní splácení. V takovém případě jsou splátky obvykle nastaveny tak, aby splácení jistiny tvořilo ve splátce konstantní částku. Nesplacená jistina se tedy rychleji snižuje a s ní i výše úroků. Degresivní splácení je v konečném součtu výhodnější, protože na úrocích zaplatíte méně, počáteční výše splátek je ale samozřejmě vyšší než u anuitního splácení. Ne všechny banky navíc degresivní splácení hypotéky umožňují.
Pokud ale máte stabilní a dostatečně vysoké příjmy, abyste zpočátku vyšší splátky zvládli, je degresivní splácení výhodnější. Naopak anuitní splácení je vhodné pro klienty s běžnými příjmy a je rovněž méně rizikové pro banky.
Po uplynutí doby fixace úroků vám banka většinou stanoví novou výši splátek na základě aktuální úrokové sazby. V ten moment většinou nastává správné období pro eventuální refinancování hypotéky. Tím se rozumí sjednání nového hypotéčního úvěru u jiné banky a s jeho pomocí splacení úvěru starého. Refinancování hypotéky nemusí být vždy nutné, často je ale výhodné. S novým úvěrem si totiž můžete s bankou dohodnout výhodnější podmínky a výši splátky tak můžete signifikantně snížit.
Klienti, kteří hypotéku refinancují, jsou navíc pro banku cennější, než ti, kdo si o ni teprve žádají. Mají totiž už svoji kreditní historii a jsou už prověření. Banky proto většinou zájemcům o refinancování hypotéky svými podmínkami vycházejí vstříc.
Pokud zvažujete hypotéku, zkuste si její výši spočítat na některé z webových hypotéčních kalkulaček. S jejich pomocí získáte hlavně hrubou představu o výši splátek na základě hodnoty nemovitosti, výše půjčené částky a úrokové sazby. Hypotéční kalkulačky většinou pracují s anuitním splácením a nezahrnují další možné poplatky. Přesné podmínky hypotéky vám proto poskytne spíše kvalifikovaný finanční poradce.
Pamatujte také na to, že při sjednávání hypotéky musíte doložit své příjmy - zaměstnancům většinou stačí dodat potvrzení od zaměstnavatele, živnostníci budou muset předložit daňové přiznání. Je také nutné část hodnoty nemovitosti zaplatit z vlastních prostředků, i když za určitých okolností je možné čerpat hypotéku na 100 % ceny domu či bytu. O těchto aspektech hypoték si povíme více v některém z dalších článků.
Podobné články
Refinancování představuje způsob, jak stávající půjčku nahradit novým úvěrem s lepšími podmínkami. Nejčastěji se refinancují hypotéky, u nichž zvýšená měsíční splátka v důsledku změny úroků může negativně ovlivnit rodinný rozpočet ze dne na den. Díky refinancování lze ušetřit tisíce korun ročně. Začít je však nutné včas.
Celá aktualita
Hypoteční trh se v porovnání s předešlými lety nese v útlumu. Mohou za to rostoucí ceny nemovitostí a vyšší úrokové sazby hypoték. Rozjezdu mělo pomoci zrušení ukazatele DSTI a předpovědi slibující pokles cen i úroků. Bohužel se zároveň s tím chystá změna, která potencionální kupce nepotěší.
Celá aktualita
Hypotéka nemusí být pouze cestou, jak financovat vlastní bydlení. Uvažovali jste někdy nad pořízením tzv. investiční nemovitosti? Může pro vás být zajímavou příležitostí, jak investovat s dobrým zhodnocením a k tomu si zajistit dlouhodobý příjem z pronájmu, který může být i vyšší než splátka hypotéky.
Celá aktualita
Na trhu s hypotékami se začalo projevovat zpřísnění podmínek a růst cen nemovitostí. Znatelně ubylo lidí splňující podmínky a zájem o hypotéky klesá. Podle bank ale není nereálné hypotéku získat i přes ztížené okolnosti. Zájemcům se snaží vycházet maximálně vstříc, aby úvěr získali.
Celá aktualita
Česká národní banka pokračuje ve zpřísňování pravidel pro poskytování hypoték. Od října není pro banky stěžejní maximální výše hypotéky a příjmy, ale také poměr mezi příjmy, výší splátek a celkovým zadlužením. Nová pravidla mohou mít negativní vliv zejména na refinancování 100% hypoték.
Celá aktualita
Program, jehož hlavním cílem je podpora snazšího získání vlastního bydlení pro mladé, vláda spustila 15. srpna. Během prvních čtrnáct dní nabídku na výhodnou půjčku na koupi, stavbu či rekonstrukci využilo 386 mladých Čechů převážně z venkova a menších měst.
Celá aktualita
Zásahy ČNB do pravidel poskytování hypoték zasáhla několikrát. Naposledy se zasloužila o zrušení hypoték nad 90 % LTV. Tentokrát je jejím cílem zavedení striktních příjmových stropů pro všechny zájemce o hypotéku. To, zda je zavede či nikoliv, se dozvíme 12. června.
Celá aktualita
Česká národní banka tlačí na banky, aby se ještě více zaměřily na bonitu žadatelů o hypotéku. To znamená, že získání hypotéky komplikuje nejen maximální výše hypoték, ale také schopnost splácet. Důslednou kontrolou bankovních úředníků prochází úplně vše od příjmů až po výdaje domácnosti.
Celá aktualita
